一二审对谈：房屋租赁合同解除 | 微课程
为传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一，自2020年起，上海一中院持续组织院庭长、领军人才培养对象、优秀法官等，以司法实践中常见法律问题、《民法典》适用、类案裁判方法等为主题，制作系列微课程。2023年，官方微信公众号《微课程》专栏全新推出圆桌对谈系列，邀请法官、学者等职业共同体一起参与讨论，敬请关注。
1.协议解除
双方当事人以一个新合同解除了旧合同。双方就解除旧合同达成合意时便达成了解除原合同的效果而无需采取其他方式。
2.约定解除
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
3.法定解除
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
❖
因不可抗力致使不能实现合同目的；
❖
在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
❖
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
❖
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
❖
法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
涉及法条：《民法典》第562条、第563条
要点2 租赁合同解除的情形
1.出租人解除的情形
❖
承租人无正当理由逾期未支付租金；
❖
承租人擅自转租；
❖
承租人使用不当致使房屋受损；
❖
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，合理期限内未恢复的；
❖
不定期租赁；
❖
合同约定的其他情形。
2.承租人解除的情形
❖
有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
·租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
·租赁物权属有争议；
·租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形；
❖
租赁房屋非因承租人原因而损毁、灭失，不能实现合同目的；
❖
租赁房屋存在危及人身安全或者健康等严重质量瑕疵的；
❖
出租人交付的租赁房屋质量不合格或者不符合约定的条件，且不能满足租赁合同约定用途的根本违约；
❖
出租人无所有权出租影响承租人使用的；
❖
房屋用途改变但不影响合同效力的情况下，因行政处罚、整改导致合同事实上无法履行的；
❖
经营所需证照无法办理；
❖
第三人行为导致租赁物无法使用。
涉及法条：《民法典》第711条、第716条、第722条、第724条、第729条、第730条、第731条
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条
要点3 合同解除权的行使及解除时间
行使合同解除权要将解除合同的意思表示送达相对方。
解除合同意思表示的方式：通知、提起诉讼、申请仲裁。
合同解除时间：通知到达对方；起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方日。
涉及法条：《民法典》第565条、第580条
要点4 合同解除权的消灭
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
涉及法条：《民法典》第564条
毛焱
上海一中院民事审判庭租赁合同纠纷审判团队负责人
三级高级法官
上海大学法学院经济法学士
2件主审案件分别获得上海法院“优秀裁判文书”“示范庭审”
参与执笔的精品案例获全国法院系统优秀案例分析
多次获得上海法院系统个人嘉奖
陈裕国
上海浦东法院民事审判庭
审判团队负责人
一级法官
西南政法大学法学硕士
主要研究方向债权、物权等
执笔多篇文章在《人民法院报》《上海审判实践》
等刊物发表
多次获得上海法院系统个人嘉奖
获2023年上海浦东法院业务能手、办案标兵
负责的审判团队获得上海浦东法院
2022年度“优秀办案团队”
张冰玢
上海一中院民事审判庭法官助理
英国布里斯托大学法学硕士
主要研究方向商法
多次参与执笔院党组重点调研课题、
院级专项调研课题、上海一中院类案裁判方法
曾获上海法院系统个人嘉奖
张：
房屋租赁与社会民生息息相关，一直以来都是老百姓重点关注的话题，所涉法律问题盘根错节，其中又以房屋租赁合同的解除最为复杂。如果出租人和承租人对此能有正确的认识，在发生纠纷时就能够及时止损，也能在法院处理该类纠纷时对价值导向有所预期。
今天我们很荣幸地请到了上海市第一中级人民法院民事审判庭租赁纠纷案件团队负责人毛焱法官。
毛：
大家好。
张：
上海市浦东新区人民法院民事审判庭审判团队负责人陈裕国法官。
陈：
大家好。
张：
由两位法官从法院的视角和我们一起聊一聊房屋租赁合同解除那些事。陈法官，说到房屋租赁合同解除的复杂性，您首先想到的是什么呢？
陈：
我办理房屋租赁合同纠纷最大的感受就是房屋租赁合同解除的后果十分复杂。我们知道租赁合同是典型的继续性合同，租期短则几个月，长则可能十几、二十年。期间会发生租金、使用费、水电费、物业管理费等等费用的处理跟结算。
这对我们审理案件时事实查明的要求就很高。其实我们最困惑或者难度最大还是解除权行使的问题，因为这涉及到法律的理解和适用，而且在实践中的争议也非常大。
毛：
确实，在审理房屋租赁合同解除类纠纷案件时，对于解除权行使的认定确实非常重要。因为它往往涉及到解除行为的效力，解除时间的认定以及解除后果的相关处理，包括租金、房屋使用费的结算以及违约责任的一个认定，确实是非常复杂的。
张：
也就是说只有当事人正确行使了合同解除权才能达到解除租赁合同的目的。
那什么情况下当事人可以解除房屋租赁合同呢？
陈：
《民法典》第562条、563条对合同解除的类型以及法定解除的事由作了详细的规定。合同解除其实可以分为合意解除和行使解除权解除。合意解除，顾名思义就是当事人协商一致解除了合同。行使解除权解除是指有解除权的一方通过通知，这个通知并不需要等待对方的回应或者是其他的意思表达，就可以达到合同解除的效果。解除权，实践中还分为约定解除权和法定解除权。
张：
那约定解除权是不是就是当事人约定就行了？
陈：
基本是这个意思，约定解除权是说当事人在订立合同的时候，事先就解除权的条件进行预设，在履行过程中条件成就时，守约方就可以行使解除权。当然这个前提是双方的约定必须是合法有效的。
毛：
这里我补充一点，对于约定解除权，这个约定的条款首先要不存在无效的情形，就是不违反法律法规的禁止性规定或者公序良俗，这个条款不导致无效的情况下，我们才来行使这样的约定解除权。
陈：
是。另外一个就是法定解除权，法定解除权其实主要规定在《民法典》第563条，不可抗力导致合同目的无法实现，或者是说债务人不履行主要义务。
毛：
其实房屋租赁合同纠纷案件中，对于法定解除权的事由其实是有比较详细的规定的，对吧？陈老师？
陈：
对的。在《民法典》合同编中有租赁合同这一章，对租赁合同的解除有详细的规定。具体而言，对出租人来说，他在什么情况下享有解除权呢？比如说承租人逾期支付租金，经过出租人的催告在合理期限内仍然未支付的。这个时候我们认为承租人构成了根本违约，出租人有权解除租赁合同。另外比如说承租人违法转租，或者是对房屋进行改造、搭建，影响到房屋的正常使用，或者导致房屋受损，这个时候法律规定给出租人一个解除权。
对于承租人而言，在什么情况下拥有解除权呢？主要是在租赁物不适租的情况下，比如说出租人在交付房屋的时候，房屋本身存在瑕疵，导致无法实现合同目的，或者有时候可能会出租人一房多租，导致有一些承租人就拿不到房子。这些情况下，我们认为出租人构成了根本违约。还有，因为租赁房屋其实有一些是居住使用的，为了保障自然人的生命安全，所以在租赁章中特别规定了如果租赁物危及承租人的生命健康安全的，承租人也可以解除这个合同。
毛：
总而言之，归纳起来就是房屋不适租的情况下，承租人是可以行使合同解除权的，对吧？当然陈老师讲到这点，我还想到在租赁合同案件中有一个比较特殊的情况，就是出租人和承租人在不定期租赁合同的情况下，双方都可以随时解除合同，不过解除权的行使可能要给予对方一定合理的期间，也就是说在合理的期限内提前通知到对方，那么合同也是可以解除的。
张：
对的，总的来说就是要考虑当事人的违约程度，还有合同目的是否能实现等因素，具体还是要因案而异。
那怎么样才算行使了合同解除权呢？
毛：
合同解除权的行使首先是要在合理的期限内行使，比方说法律规定的期限、双方约定的期限，在合理期限内行使解除权。
第二，解除权的行使也要有解除的意思表示。这个意思表示还要送达到合同相对方。意思表示的方式一般有三种形式，包括通知、直接诉讼、申请仲裁，这都是意思表示的方式。
一般来讲，守约方在单方行使合同解除权的时候，守约方可以通过直接发送通知或者提起诉讼，或者申请仲裁来行使解除权。那么我们也都知道这次《民法典》增加了一个新的规定，就是赋予了违约方在特定的情况下可以通过诉讼来行使解除权，当然也可以通过申请仲裁的方式。主要是针对没有履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的情况下，这个时候违约方可以依据《民法典》第580条第二款的规定通过诉讼来解除合同，也可以通过申请仲裁来确认合同的权利义务的解除。
在这种情况下，我们还有一点是需要明确的，就是法院通过诉讼来确认解除权的行使，包括确认解除合同的效力，但是它不能代替当事人来行使解除权，所以解除还是要通过解除权的行使来实现。
张：
那还是得看当事人的意思表示。如果承租人有权单方行使合同解除权的情况下，他也不做出任何发函、诉讼的行为，他直接就把钥匙寄还了，然后一走了之。这种算不算行使合同解除权？
毛：
基层法院这类案件比较多，陈老师可以帮我们看一看。
陈：
对。这个也是实践当中很多当事人认识的误区，冰玢讲的是承租人的情况，我们经常还碰到出租人因为承租人欠租，然后出租人直接停水停电，甚至就直接把门给锁了，阻止当事人来使用这个房屋。像这种情况，他们认为可能就达到了合同解除的目的，然后就起诉到法院，要求确认他们停水停电或者锁门的时间作为合同解除的日期，其实我们认为这种行为还是达不到合同解除的效果。
因为出租人以停水停电来对抗承租人欠付租金的行为，有可能是合同约定中的一种方式，是对承租人的一种警告或者警示。这个时候有的承租人会把租金给付了，付了之后出租人往往就继续履行（合同）。所以我们如果将停水停电就视为合同已经解除，通知已经到达了，双方再继续履行，肯定就没有合同基础了，这也不符合我们老百姓一般的认知。
关于锁门，有时候比如说承租人在没有实际使用房屋的情况下，出租人为了房屋的安全，可能采取临时锁门这样一种管理措施，所以这个时候，其实也推不出出租人有解除合同的意思表示。
毛：
其实这时候出租人更多的是行使一种管理义务，他为了防止房屋失控，临时地采取一种房屋的接管，你不能认为这就是一个行使合同解除权的意思表示，对吧？没有解除的意思表示。
陈：
当然冰玢的困惑也不无道理，因为我们在实践中还有一些情况比较模棱两可，所以这时要求我们对意思表示做出解释，还是比较为难的。
比如前段时间审结的一个案子，出租人出租了房屋之后，因为承租人可能觉得履行有困难，所以就在房屋没有到期的情况下失踪了。然后出租人就起诉到法院要求解除合同，承租人因为下落不明，我们采取了公告送达的方式，公告期大家知道比较久，出租人急于想要解除合同，所以在公告送达期间就把房屋直接给拆了。所以他请求法院确认合同在他拆除房屋的时候就解除了。毛老师您对这个情况是怎么理解的呢？
毛：
这个情况确实是比较非典型。我觉得是否属于行使解除权，首先我们还是要判断是否有解除合同的意思表示。
对于意思表示，其实我们的（原）《合同法》和《民法典》对于意思表示的方式，都没有作出一个限定性的规定，也就是说它是一种不要式的行为。
那么守约方其实既可以通过书面的形式，也可以通过口头的形式来通知对方解除合同。但是有的时候也不需要有通知的形式，可能是某种行为，对吧？但是关键就是这个意思表示要送达到对方当事人才能发生解除合同的效力。对于意思表示的方式，我们大家都知道它有三种形式，一种是明示的，一种是默示的，还有一种是沉默。
这三种方式不同的表现形式，可能从后面两种来讲，默示的和沉默都没有一种积极的行为。比方说通知，口头通知也好，书面通知也好，更多地是一种行为来表达，但是这种行为我们是可以通过判断、推定，来认定这种行为是否有解除合同的意思表示。
就比方说，刚才陈老师讲到的一个停水停电，单纯来讲，你不可能直接从他的停水停电的行为，当然就推定出他就是解除合同的意思表示，对吧？所以我们不能以停水、停电、锁门这种行为，就直接判断当事人行使了合同解除权。
张：
我觉得停水停电还能说是管理房屋的意思表示，那这拆除房屋，就明确表示了“我不再履行合同”了呀？
毛：
对的，其实我是这么理解的，当事人在拆除房屋的时候，他确实是有不愿意继续履行合同的意思表示。但是我们要知道，意思表示还有一个送达，一定是特定的当事人向另一方特定当事人进行送达的。因为这体现了我们合同法的一个合同相对性原则，那么送达当然也要体现合同相对性的原则，只有在合同的一方当事人将要解除合同的意思表示送达到特定的相对方，然后才能发生解除合同的效力。
那么我们拆除房屋的行为其实仅仅是一个事实行为，他并没有向一个特定的当事人去宣告我要解除合同的意思表示，所以不发生这样一个解除意思表示送达的效力。所以我个人认为，仅仅拆除房屋标的物也不当然地发生合同解除的效力，并非行使合同解除权，不能发生合同解除的效力。
张：
也就是说要行使合同解除权，就要将意思表示送达一个特定的相对方。我们刚才还说到了《民法典》第580条第二款的新规定，违约方可以根据该条款来申请终止合同，这种情况下我们对于违约责任的认定会不会有改变？
毛：
这个问题问得非常好。这次《民法典》是规定了一项新的规定，也就是说违约方通过法院的诉讼也可以主张合同解除，当然向仲裁机构申请仲裁也是可以的。但是这样一个解约主张的提出并没有影响违约方要就其违约行为承担违约责任的这个规定。
在我们租赁合同审理案件中，陈老师也是知道的，现在双减政策下导致的合同解除类的纠纷是非常多的。因为双减政策的影响，当事人在承租房屋的时候，他的租赁目的可能是要进行学科类培训教育的经营活动，因为双减政策出台，他就办不出这样的一个许可证，办学许可证也办不出、营业执照也办不出，那就无法在租赁房屋内进行经营。
在这种情况下，如果强行要求他继续履行租赁合同，对承租人来说是显失公平的。那么《民法典》就赋予当事人在这种情况下，可以通过诉讼、申请仲裁来主张解除合同。当然，因为承租人提前解除合同构成了违约，他还是要就此承担相应的违约责任，不会影响其违约责任的承担。
张：
我还有一个问题，如果承租人欠付租金，然后一走了之了，出租人明知这种情况，但是他一直拖着，也不去行使合同解除权，他拖延的这段时间的租金难道还是要承租人来承担吗？那岂不是非常的不公平吗？
陈：
毛老师，这个也是我们的困惑，我们说合同解除要以意思表示的到达作为判断标准。有些出租人他就怠于行使他的合同解除权，也不收回房屋，导致房屋空置的损失越来越大。如果这个时候判令由承租人来承担损失，那明显的不公平。所以有一些案件，我们可能会通过调整合同解除的时间来实现利益的平衡。毛老师您看这样的做法恰当吗？
毛：
陈老师讲的问题确实存在于目前租赁合同案件审理中，我们发现，有非常多的一审案件中承办人都是采取了调整合同解除时间的方式来平衡双方当事人的利益。其实就这个问题，我觉得《民法典》是规定得非常明确的，《民法典》第565条明确规定合同解除的时间是跟解除权的行使有关，是不能进行酌情调整的。
那么如果在审理当中我们遇到这样一个情况，我觉得出租人其实是负有止损义务的，我们可以结合止损义务来进行利益衡量。
因为承租人在合同履行的过程中已经一走了之，已经锁门，人也找不到了，在这种情况下，出租人完全是可以理解到这个合同已经没有继续履行的可能性了。这个时候，在一定的期间内，其实出租人是需要及时止损，把房屋及时收回来，来防止损失的进一步扩大的。
在审理当中，我们遇到这一类问题时，完全可以结合出租人知道承租人离开的时间、租赁房屋的一个具体情况、出租人行使止损义务的合理时间这些因素，来对于承租人所要支付的租金或者房屋占有使用费做出一个酌情认定，来平衡双方之间的一个利益。
陈：
我明白毛老师的意思了。也就是说出租人未能止损解除租赁合同的情况下，承租人其实并不必然需要支付截至合同解除日的租金。这里扩大的损失其实完全可以由我们来判定由出租人来自行承担。通过这种租金数额酌情判定的方式，也可以让我们避免随意调整合同解除时间的问题。这个方法我觉得受教了。
毛：
其实，接着陈老师刚才的话题，就是说解除合同的时间跟租金支付的时间节点，有的时候并非必然匹配。就是合同解除的时间跟解除权的行使有关，什么时候行使了我们才能认定合同解除，但是如果他拖延了行使的时间，这段期间的房屋租金可能就是一个损失，这部分扩大的损失可能就要由出租人自行来承担。
这个时候我们可以把承租人支付的，即合同解除时间点之前的这一部分租金，并非让他完全来承担，而且可以酌情来往前移。我们认为哪一个时间点差不多了，我们就可以酌情来调整，那么扩大的损失就由出租人就此来承担，因为他没有及时止损，就由他自行来承担这一部分的租金。这就解决了我们很多承办人觉得租金支付时间过长，合同解除的时间到底怎么来认定（的问题），这两个时间点有的时候不是必然需要匹配的。不知道我讲得清楚不清楚。
陈：
既然说到这里，我这边还想多请教一个问题。我们前段时间（审结）的一个案子，也是争议非常大的一个案子。
出租人起诉要求解除合同，然后因为现在讲究溯源治理嘛，所以我们案件就到了诉前调解阶段。在调解阶段，我们调解员组织双方对房屋进行了交接，但双方对合同的解除时间、违约责任，包括租金、使用费（的结算）这些都没有进行一个约定或者达成一致意见。
在这个案件正式立案之后，双方对解除时间产生了比较大的争议。承租人认为应该以（房屋）交接的时间作为解除的时间，出租人认为应该是起诉状副本送达之日作为解除（时间）。确实我们在案件讨论的时候，专业法官会议也有两派的观点，那毛老师觉得哪一种观点会更符合我们现在的认定？
张：
这不就达成合意了嘛！
毛：
对，冰玢讲得很对。在实践中我们往往会遇到这样的情况，出租人是更愿意解除的时间往后移，而承租人是更愿意解除的时间往前推，为什么？
因为这会涉及到他租金支付的时间节点，就是我们刚才说的这个问题。对于这个案件我个人认为，当事人虽然是通过法院起诉来行使解除权，但是他在起诉状副本送达之前，在诉调阶段双方已经就合同解除，其实我认为是达成一致了。
为什么呢？他们已经把房屋都返还了，进行了交接，这个时候合同解除其实已经达成一致了。那么为什么没有进行诉调解决？就像刚才陈老师讲到的，是因为他们对于解除的后果各项处理、违约责任的认定可能没有达成一致，最终没有进行诉调，进入案件审理阶段，进行了诉状副本送达。此时诉状副本其实送达在后，当事人并不是在诉状副本送达才知道合同解除的，其实在之前双方办理房屋交接、归还房屋的时候，大家已经对房屋解除达成一致了，其实是双方协商一致解除了合同。
但是我知道为什么冰玢这里会讲这个问题，是不是协商一致？其实我们有的时候，当事人协商一致解除合同并不影响我们根据合同进行违约责任、解约原因、解约责任归属的认定，最终让违约的这一方来承担解除合同的违约责任。也就是说，并不是说协商一致解除合同的，就不需要承担违约责任。
陈：
这个问题我同意毛老师的观点。我们所说的协商一致解除合同其实是对合同解除这一个事项达成了一致意见，而不是说对整个合同的所有内容，包括违约责任或者是租金、违约金达成了一致意见。
毛：
对，就是这个意思。
张：
总的来说还是要具体案例具体分析，不能机械地适用法条。
我们刚才又说到了当事人怠于行使合同解除权的情况，合同解除权会不会消灭呢？
陈：
这个问题是这样的，合同解除权是形成权的一种，所以受除斥期间的一个规制。《民法典》第564条对合同解除权的行使时间做了一个规定，当事人可以提前约定合同解除权的行使日期或者是期限，如果没有约定的，解除权人在知道或者应当知道的一年内行使他的合同解除权，或者以对方催告后的合理期限内行驶，如果超过这个期间，我们认为合同解除权就消灭了。
毛：
这个合理期限，我们一般理解为三个月。其实解除权还是有行使时间的一个限制要求的。
张：
看来当事人也需要在合理的期限内行使合同解除权。刚才毛法官和陈法官就如何正确地行使合同解除权、合同解除时间的认定等问题进行了讲解，也引入了不少有趣的案例，干货满满。
感谢两位法官的精彩讲解，也感谢观众的大力支持和关注。再见。
陈：
再见。
毛：
再见。
文：毛焱 陈裕国张冰玢
视频拍摄：龚史伟、苏弋
视频剪辑：龚史伟
人物摄影：龚史伟、苏弋
