转租合同期限超过原承租期限的超出部分不具
《民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
周永某与孙建某土地承包经营权出租合同纠纷案
基本案情
2010年，孙建某通过村里领导权某将承包地口头租给了赵某，赵某又将地转租给了周永某，后周永某将租赁费交给了权某开始租种。2012年9月，孙建某要收回承包地时才得知转租事宜，2013年4月要求周永某退出承包地，周永某未予以理睬，孙建某即铲除其地上附着物，被周永某起诉。
法院判决
一审法院认为周永某并未与孙建某签订租赁合同，周永某无租赁权，驳回其诉请。周永某上诉，二审法院认为本案孙建某与赵某属于不定期租赁，出租人随时可以要求解除租赁合同，周永某属于转租情形，转租期限不可以超过承租期限。因本案中转租为无效合同，驳回上诉。
专家点评
根据民法典第717条关于转租期限的规定，承租人在租赁期限内，经出租人同意，可以转租，但是转租期限不得超过租赁期限，超过部分对出租人不具有约束力。本案孙建某将土地租赁给赵某，双方未签订书面合同，租赁期限未约定，根据民法典707条关于“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁”，《合同法》第232条“……不定期租赁，当事人可以随时解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”等规定，本案转租期限超过租赁期限，超过部分无效，所以，一、二审法院对于周永某一、二审诉请均未支持。
